Sale and leaseback nieruchomości czy pożyczka pod hipotekę?

Sale and leaseback

Firma sprzedaje nieruchomość inwestorowi, a jednocześnie zawiera z nim umowę najmu na wiele lat. Czasem zamiast najmu stosuje się leasing zwrotny, w którym po okresie umowy firma może odkupić obiekt. Strony mogą też zastrzec prawo odkupu, ale Kodeks cywilny ogranicza je do pięciu lat – przy dłuższym horyzoncie stosuje się inne konstrukcje, np. umowę przedwstępną lub opcję. Od dnia sprzedaży właścicielem jest inwestor, a firma płaci czynsz.

Pożyczka pod hipotekę

Firma zostaje właścicielem, a na nieruchomości wpisuje się hipotekę na rzecz finansującego. Kwota zależy od wartości zabezpieczenia i zdolności do spłaty – finansujący zostawia zapas wartości na wypadek egzekucji, mierzony wskaźnikiem LTV. Po spłacie hipoteka jest wykreślana, a nieruchomość wraca do pełnej dyspozycji właściciela.

• Własność i wzrost wartości – przy najmie zwrotnym przyszły wzrost (i spadek) wartości należy do inwestora. Przy pożyczce zostaje przy firmie.
• Kwota – cena sprzedaży może zbliżyć się do wartości rynkowej, natomiast pożyczka to zawsze ułamek wartości wynikający z bezpiecznego LTV.
• Charakter zobowiązania – czynsz płaci się przez cały okres najmu i zwykle jest indeksowany. Pożyczka kończy się spłatą kapitału.
• Horyzont – najem zwrotny wiąże na wiele lat; pożyczka bywa krótka i pomostowa.
• Wyjście – po spłacie pożyczki firma ma nieobciążony obiekt. Po zakończeniu najmu musi negocjować przedłużenie albo się wyprowadzić.
• Problemy z płatnościami – przy najmie grozi wypowiedzenie umowy i utrata miejsca prowadzenia działalności. Przy pożyczce – egzekucja z nieruchomości, w której nadwyżka ponad dług przypada właścicielowi.

Porównanie samych stawek wprowadza w błąd, bo oba rozwiązania dają różne kwoty i różne obowiązki. Lepiej policzyć, ile gotówki firma dostaje i ile płaci za nią w pierwszym roku.

Skutki podatkowe najmu zwrotnego bywają złożone i często przesądzają o opłacalności. Na poziomie mechanizmu warto pamiętać, że:

• sprzedaż nieruchomości firmowej jest przychodem, a dochód liczy się zwykle jako różnicę między ceną a niezamortyzowaną wartością podatkową,
• sprzedaż podlega VAT albo – przy zwolnieniu z VAT – podatkowi od czynności cywilnoprawnych płaconemu przez kupującego, co wpływa na cenę,
• po sprzedaży firma traci odpisy amortyzacyjne, a kosztem staje się czynsz,
• przy pożyczce kosztem są odsetki, z uwzględnieniem ustawowych limitów zaliczania kosztów finansowania dłużnego.

Pożyczka wiąże się z kosztami ustanowienia hipoteki, a najem zwrotny – z kosztami pełnej transakcji sprzedaży. Szczegóły warto policzyć z doradcą podatkowym dla konkretnej firmy, zanim zapadnie decyzja; ogólne zasady omawia artykuł podatki przy pożyczce i hipotece.

Kiedy które rozwiązanie

• Najem zwrotny – gdy firma chce trwale uwolnić kapitał zamrożony w nieruchomości, ma stabilne przepływy na czynsz, a sam obiekt nie jest dla niej strategiczną inwestycją.
• Pożyczka pod hipotekę – gdy potrzeba jest przejściowa, istnieje konkretne źródło spłaty, a firma chce zachować obiekt i jego przyszłą wartość.

Przy najmie zwrotnym szczególnej uwagi wymagają postanowienia umowy najmu: okres i możliwość jego przedłużenia, sposób waloryzacji czynszu, podział kosztów utrzymania i remontów, przesłanki wypowiedzenia oraz to, co dzieje się z nakładami poniesionymi przez najemcę. To one, a nie sama cena sprzedaży, decydują o tym, czy transakcja będzie korzystna przez cały okres.