Rachunek powierniczy a finansowanie dewelopera – kiedy wpłaty nabywców stają się gotówką projektu?

Obowiązek prowadzenia rachunku powierniczego wynika z ustawy chroniącej nabywców mieszkań i domów jednorodzinnych kupowanych od dewelopera. Jego zadaniem jest zabezpieczenie pieniędzy nabywców na wypadek, gdyby deweloper nie dokończył inwestycji. Bank prowadzący rachunek nie jest biernym przechowawcą – kontroluje, czy warunki wypłaty zostały spełnione.

• Rachunek otwarty – bank wypłaca deweloperowi środki etapami, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia określonym w umowie, po potwierdzeniu zakończenia danego etapu (zwykle na podstawie kontroli osoby wskazanej przez bank).
• Rachunek zamknięty – środki są wypłacane dopiero po przeniesieniu na nabywcę własności lokalu. Przez cały okres budowy deweloper musi finansować się z innych źródeł.

Z wpłat nabywców odprowadzane są też składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który chroni nabywców m.in. w razie upadłości dewelopera lub upadłości banku prowadzącego rachunek. Wysokość składek określają przepisy wykonawcze – aktualne stawki warto sprawdzić przed zbudowaniem budżetu, bo pomniejszają kwotę dostępną dla projektu.

Najczęstszy błąd w planowaniu finansowym dewelopera to wpisanie wpłat nabywców do przepływów w dniu, w którym trafiają na rachunek. Dla projektu liczy się dzień, w którym bank wypłaci je na rachunek dewelopera. Przy rachunku otwartym oznacza to opóźnienie do zakończenia etapu, przy zamkniętym – do końca inwestycji.

Ta różnica w czasie jest jednym z głównych powodów, dla których deweloperzy sięgają po kredyt budowlany lub finansowanie pozabankowe mimo dobrej sprzedaży. Jak wpisać ją w arkusz przepływów, pokazujemy w artykule jak policzyć, ile kapitału potrzebuje projekt. Więcej: finansowanie deweloperów od zakupu gruntu po refinansowanie.

Rachunek powierniczy wpływa na strukturę każdego długu w projekcie mieszkaniowym, także pozabankowego:

• Środki na rachunku nie są zabezpieczeniem finansującego – służą ochronie nabywców. Finansujący może liczyć na nie dopiero wtedy, gdy zostaną wypłacone deweloperowi, a i wtedy zakres ich wykorzystania zależy od przepisów i umów.
• Termin spłaty powinien odpowiadać wypłatom – jeśli pożyczka ma być spłacana z wpłat nabywców, jej harmonogram musi uwzględniać tempo kończenia etapów albo moment przeniesienia własności.
• Hipoteka a nabywcy – gdy grunt jest obciążony hipoteką finansującego, nabywcy oczekują, że ich lokal zostanie przeniesiony bez tego obciążenia. W praktyce wierzyciel hipoteczny wydaje zgodę na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu albo zobowiązuje się do jej wydania, co wpisuje się w dokumentację sprzedaży. Każdy finansujący z hipoteką na projekcie musi zaakceptować ten mechanizm.

Dobrze ułożona struktura bierze rachunek powierniczy pod uwagę od pierwszego dnia. W praktyce oznacza to:

• wybór rodzaju rachunku świadomie – otwarty daje wcześniejszy dostęp do środków, ale wymaga sprawnego rozliczania etapów,
• harmonogram etapów ułożony tak, by wypłaty przypadały w momentach największego zapotrzebowania na gotówkę,
• uwzględnienie składek na fundusz i kosztów prowadzenia rachunku w budżecie,
• uzgodnienie z każdym finansującym, w jakiej kolejności środki wypłacane z rachunku spłacają poszczególne długi – zwykle w umowie międzywierzycielskiej.

Warto też pamiętać, że nabywca może w przypadkach przewidzianych w ustawie odstąpić od umowy deweloperskiej – wtedy jego wpłaty wracają do niego, a projekt traci zakładany przychód. Plan finansowy, który opiera się na wpłatach nabywców, powinien mieć zapas na takie zdarzenia, a dokumentacja sprzedaży – być przygotowana starannie, by nie dawać podstaw do odstąpień z powodu błędów formalnych dewelopera.

Projekty komercyjne – biura, magazyny, lokale usługowe sprzedawane firmom – zwykle nie podlegają tym przepisom. Tam wpłaty kupujących regulują wyłącznie umowy stron, a finansujący sam ustala, jak mają być zabezpieczone.