Hipoteka na nieruchomości w budowie – jak finansujący ocenia niedokończoną inwestycję?
Niedokończony budynek to zabezpieczenie, którego wartość zmienia się z każdym miesiącem robót – w obie strony. Dla deweloperów i inwestorów budujących obiekty komercyjne, którzy chcą zrozumieć, jak finansujący patrzy na hipotekę na placu budowy.
Krótka odpowiedź
Hipoteka na nieruchomości w budowie obciąża grunt wraz ze wszystkim, co na nim powstaje, ale finansujący nie ocenia jej po wartości przyszłego budynku. Liczy trzy wielkości: wartość w obecnym stanie, koszt dokończenia i wartość po zakończeniu – i sprawdza, czy w razie przerwania budowy ktoś kupiłby inwestycję za kwotę pokrywającą dług.
Co obciąża hipoteka, gdy budynek dopiero powstaje
Hipotekę ustanawia się na nieruchomości gruntowej albo na prawie użytkowania wieczystego. Budynek trwale związany z gruntem jest co do zasady jego częścią składową, więc hipoteka obejmuje go automatycznie – także te kondygnacje, które zostaną zbudowane po jej wpisie. Finansujący nie musi niczego dopisywać w miarę postępu robót, a jego zabezpieczenie rośnie razem z budową.
Ta sama zasada ma drugą stronę. Jeśli inwestycja zostanie przerwana, przedmiotem zabezpieczenia jest grunt z niedokończonym obiektem – aktywo trudne do wyceny i do sprzedaży. Przy projektach mieszkaniowych dochodzi wątek wyodrębniania lokali: hipoteka, która obciąża nieruchomość dzieloną na lokale, co do zasady przechodzi na każdy z nich jako hipoteka łączna. Dlatego deweloper sprzedający lokale potrzebuje zgody wierzyciela na ich bezobciążeniowe wyodrębnienie, a warunki tej zgody warto ustalić w umowie finansowania.
Podstawa prawna
- art. 48 Kodeksu cywilnego – budynki trwale związane z gruntem jako części składowe gruntu,
- art. 6471 Kodeksu cywilnego – solidarna odpowiedzialność inwestora za wynagrodzenie zgłoszonych podwykonawców,
- art. 76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece – hipoteka po podziale nieruchomości obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział,
- art. 40 ust. 1 Prawa budowlanego – przeniesienie pozwolenia na budowę na rzecz innej osoby za zgodą strony, na którą zostało wydane.
Trzy wartości, które liczy finansujący
Rzeczoznawca wyceniający budowę zwykle określa dwie wartości: rynkową w obecnym stanie oraz prognozowaną po zakończeniu inwestycji. Finansujący dokłada do nich trzecią – koszt dokończenia – i patrzy na relacje między nimi:
- LTV bieżące – kwota finansowania do wartości w obecnym stanie. Pokazuje, co zabezpiecza dług dziś, gdyby budowa stanęła.
- LTV po zakończeniu – kwota finansowania do wartości docelowej. Ważne, ale opiera się na prognozie, która spełni się tylko wtedy, gdy projekt zostanie dokończony.
- LTC (z ang. loan to cost) – kwota finansowania do całkowitego kosztu projektu. Mówi, ile własnych pieniędzy inwestor ma zaangażowanych i ile straciłby jako pierwszy.
Przykład ilustracyjny
Inwestor ma działkę z budynkiem usługowym w stanie surowym i szuka finansowania na dokończenie. Wydał dotąd 3 500 000 zł.
| Pozycja | Kwota |
|---|---|
| Wartość w obecnym stanie wg wyceny | 4 000 000 zł |
| Koszt dokończenia z rezerwą | 3 000 000 zł |
| Wartość po zakończeniu wg wyceny | 9 000 000 zł |
| Całkowity koszt projektu (3 500 000 + 3 000 000 zł) | 6 500 000 zł |
| Wnioskowane finansowanie | 3 000 000 zł |
| LTV bieżące | 75% |
| LTV po zakończeniu | 33% |
| LTC | 46% |
Wskaźnik po zakończeniu wygląda bezpiecznie, ale dzisiejsze zabezpieczenie jest napięte. Finansujący prawdopodobnie zaproponuje wypłatę w transzach, by LTV bieżące nie rosło szybciej niż wartość budowy. Liczby przyjęte wyłącznie do obliczeń – to nie jest oferta ani typowe warunki.
Dlaczego stan surowy bywa wart mniej niż wydane pieniądze
Wartość niedokończonej inwestycji nie jest sumą poniesionych nakładów. Potencjalny nabywca przerwanej budowy liczy inaczej: od wartości po zakończeniu odejmuje koszt dokończenia, koszt czasu, ryzyko i oczekiwany zysk. Do tego musi zmierzyć się z problemami, których nie ma przy gotowym budynku:
- gwarancje i rękojmie wykonawców nie przechodzą automatycznie na nabywcę, a ustalenie odpowiedzialności za wady wykonanych robót bywa sporne,
- pozwolenie na budowę przenosi się na nowego inwestora za zgodą dotychczasowego, co w scenariuszu egzekucji nie jest oczywiste,
- projekt mógł być szyty pod konkretnego najemcę, który już się wycofał,
- niezapłaceni podwykonawcy mogą kierować roszczenia do inwestora, który co do zasady odpowiada solidarnie za ich wynagrodzenie, jeśli zostali mu zgłoszeni.
Dlatego finansujący stosuje do budowy w toku większe dyskonto niż do gotowego obiektu i ostrożnie traktuje wycenę w obecnym stanie.
Dokumenty, które wzmacniają zabezpieczenie
Inwestor ma realny wpływ na to, jak finansujący oceni niedokończony obiekt. Najwięcej dają dokumenty, które zmniejszają niepewność co do kosztu i terminu dokończenia:
- ostateczne pozwolenie na budowę i projekt zgodny ze stanem na budowie,
- umowa z generalnym wykonawcą z ceną, harmonogramem, karami i gwarancją należytego wykonania,
- harmonogram rzeczowo-finansowy i kosztorys dokończenia, najlepiej zweryfikowane przez niezależnego inżyniera,
- dziennik budowy, protokoły odbiorów częściowych i zestawienie rozliczeń z podwykonawcami,
- ubezpieczenie budowy od ryzyk budowlanych z cesją praw na finansującego,
- umowy najmu lub sprzedaży, które potwierdzają popyt na gotowy obiekt.
Przy projektach mieszkaniowych ważną rolę odgrywa sprzedaż lokali na etapie budowy – jej wpływ na strukturę finansowania opisuje artykuł o przedsprzedaży a finansowaniu budowy.
Jak zwykle wygląda struktura finansowania budowy
Ponieważ zabezpieczenie rośnie razem z budową, finansujący rzadko wypłaca całą kwotę na starcie. Typowy mechanizm to wypłata w częściach po potwierdzeniu postępu robót, opisana w artykule o monitoringu inwestycji i wypłacie w transzach. Do tego dochodzą zwykle wymóg wniesienia wkładu własnego przed pierwszą wypłatą, rezerwa na nieprzewidziane koszty oraz zabezpieczenia uzupełniające, na przykład cesja praw z umowy z wykonawcą i z polisy.
Uwaga
Najsłabszy moment każdej budowy to sytuacja, w której pieniądze kończą się przed jej zakończeniem. Finansowanie, które pokrywa koszt dokończenia bez zapasu, zostawia inwestora z niedokończonym obiektem i długiem zabezpieczonym na aktywie trudnym do sprzedaży. Rezerwa budżetowa jest w interesie obu stron.
Decyzja o finansowaniu zawsze łączy ocenę zabezpieczenia z oceną źródła spłaty – sprzedaży lokali, najmu, refinansowania kredytem inwestycyjnym po oddaniu obiektu. Sama wysoka wartość po zakończeniu nie zastąpi wiarygodnego planu dokończenia.
Pytania i odpowiedzi
-
Czy hipoteka obejmie budynek, który powstanie po jej wpisie?
Tak, co do zasady budynek trwale związany z gruntem jest jego częścią składową, więc hipoteka na gruncie obejmuje także to, co zostanie na nim wybudowane. Nie trzeba zmieniać wpisu w miarę postępu budowy.
-
Od jakiej wartości liczy się LTV przy budowie?
Finansujący patrzy zarówno na wartość w obecnym stanie, jak i na prognozowaną wartość po zakończeniu, a dodatkowo na całkowity koszt projektu. Decydujące jest zwykle to, czy dług jest pokryty wartością obecną z odpowiednim zapasem.
-
Czy można sfinansować dokończenie budowy, którą zaczął ktoś inny?
Można, ale wymaga to dodatkowej analizy: przeniesienia pozwolenia na budowę, oceny jakości wykonanych robót, rozliczeń z dotychczasowymi wykonawcami i aktualnego kosztorysu. Finansujący oceni wtedy ryzyko ostrożniej niż przy kontynuacji przez tego samego inwestora.
-
Co się dzieje z hipoteką, gdy deweloper sprzedaje lokale?
Przy wyodrębnieniu lokali hipoteka co do zasady obciąża każdy z nich. Aby nabywca otrzymał lokal bez obciążenia, wierzyciel musi wyrazić zgodę na bezobciążeniowe wyodrębnienie, zwykle po wpłacie określonej kwoty na spłatę.
Sprawdź, czy private debt pasuje do Twojej firmy
Wstępna kwalifikacja jest bezpłatna i niezobowiązująca. Odpowiadamy następnego dnia roboczego.