Finansowanie zabezpieczone aktywami

Nie każde aktywo jest równie przydatne. Dla finansującego liczy się, czy łatwo je wycenić, czy da się je sprzedać i czy prawnie można je skutecznie obciążyć. Dlatego podstawą jest zwykle nieruchomość, a pozostałe aktywa pełnią rolę uzupełniającą.

• Nieruchomości – grunty, budynki, lokale, hale; zabezpieczenie podstawowe, bo mają stabilną wartość i przejrzysty stan prawny w księgach wieczystych.
• Maszyny i urządzenia – przydatne, gdy są standardowe i mają rynek wtórny; specjalistyczne linie produkcyjne trudniej wycenić i zbyć.
• Pojazdy i flota – łatwe do identyfikacji, ale ich wartość z czasem spada.
• Zapasy – towar o stabilnej wartości i płynnym rynku; ich ilość zmienia się jednak na bieżąco.
• Należności – wierzytelności od wiarygodnych kontrahentów mogą zostać przelane na finansującego.
• Udziały i akcje – na przykład w spółce posiadającej nieruchomość; ich wartość zależy od majątku i sytuacji tej spółki.

Wartość księgowa aktywa rzadko pokrywa się z wartością, jaką przypisze mu finansujący. Ocena opiera się na kilku kryteriach:

• wartość rynkowa – zwykle potwierdzona wyceną niezależnego rzeczoznawcy,
• płynność – jak szybko i z jakim dyskontem aktywo dałoby się sprzedać w razie potrzeby,
• stan prawny – własność, istniejące obciążenia, spory, ograniczenia w zbywaniu,
• trwałość wartości – czy aktywo nie traci szybko na wartości w okresie finansowania,
• egzekwowalność – czy w razie braku spłaty finansujący może skutecznie z niego skorzystać.

Z tej oceny wynika relacja kwoty finansowania do wartości zabezpieczenia, czyli wskaźnik LTV. Im bardziej płynne i pewne aktywo, tym wyższą część jego wartości finansujący jest skłonny sfinansować.

Sposób zabezpieczenia zależy od rodzaju aktywa:

• hipoteka – na nieruchomości, wpisywana do księgi wieczystej; zabezpieczenie podstawowe,
• zastaw rejestrowy – na udziałach, prawach lub ruchomościach; jako uzupełnienie hipoteki,
• weksel in blanco i poręczenie – zabezpieczenia osobiste, dodatkowe wobec hipoteki,
• cesja wierzytelności – przelew praw do należności lub odszkodowania z polisy, zwykle polisy nieruchomości.

Nie pośredniczymy w finansowaniu opartym na przewłaszczeniu na zabezpieczenie ani na sprzedaży z prawem odkupu – przy tych konstrukcjach firma przenosi własność majątku na finansującego, co dla dłużnika jest znacznie bardziej ryzykowne niż hipoteka.

W większości z tych form firma nadal korzysta z aktywa w swojej działalności – maszyna pracuje, budynek jest użytkowany. Ograniczeniem jest zwykle zakaz sprzedaży lub dalszego obciążania bez zgody finansującego. Warto też pamiętać, że zabezpieczenie nie zastępuje planu spłaty: aktywo chroni finansującego, ale nie spłaca długu za firmę. Przegląd możliwych form znajdziesz w omówieniu: jakie zabezpieczenia są brane pod uwagę.

Finansowanie zabezpieczone aktywami najlepiej sprawdza się w firmach „bogatych w majątek”, ale chwilowo ubogich w gotówkę lub w wyniki, które przekonałyby bank. Typowe sytuacje to:

• firma ma w pełni spłaconą nieruchomość lub park maszynowy i potrzebuje kapitału na rozwój podstawowej działalności,
• przedsiębiorstwo przechodzi okres przejściowy – zmianę profilu, utratę klienta, inwestycję obciążającą wynik – a jego majątek pozostaje wartościowy,
• transakcja wymaga szybkiej decyzji, a ocena aktywa jest prostsza i krótsza niż pełna analiza zdolności kredytowej,
• grupa kapitałowa chce wykorzystać majątek jednej spółki do sfinansowania projektu innej.

Rozwaga jest potrzebna wtedy, gdy zabezpieczeniem miałoby być aktywo kluczowe dla działania firmy, a plan spłaty nie daje marginesu bezpieczeństwa. Utrata takiego aktywa oznaczałaby nie tylko stratę majątku, ale też zatrzymanie działalności.