Nieruchomość z najemcami jako zabezpieczenie – jak finansujący ocenia nieruchomość dochodową?

Inwestor kupujący nieruchomość na wynajem płaci za strumień przyszłych czynszów. Rzeczoznawca majątkowy odtwarza ten tok myślenia: ustala dochód, jaki nieruchomość może trwale przynosić, i przelicza go na wartość. Najprostszy wariant – kapitalizacja prosta – wygląda tak:

• Potencjalny dochód brutto – roczne czynsze z umów lub czynsze rynkowe dla całej powierzchni.
• Minus pustostany i niezapłacone czynsze – założenie, jaka część powierzchni lub należności nie przyniesie dochodu.
• Minus koszty właściciela – te, których nie przenosi się na najemców (np. część podatków, ubezpieczenie, remonty).
• Dochód operacyjny netto (NOI) – to, co zostaje, dzielone przez stopę kapitalizacji ustaloną na podstawie analizy rynku.

Szczegóły metody i to, jak czytać jej wyniki, opisujemy w artykule o operacie szacunkowym.

Wniosek: wartość nieruchomości dochodowej jest wrażliwa na dwie rzeczy – poziom czynszów i ryzyko ich utraty. Każdy punkt procentowy stopy i każdy odchodzący najemca przesuwa ją o setki tysięcy złotych, a razem z nią LTV. Przykład wykorzystania wynajętego lokalu jako zabezpieczenia pokazuje scenariusz finansowania pod lokal użytkowy.

Lista czynszów to dopiero początek. Finansujący czyta same umowy, bo to one decydują, czy dochód jest trwały:

• Okres do wygaśnięcia – umowy kończące się przed terminem spłaty pożyczki oznaczają ryzyko pustostanu w najgorszym momencie. Pomocny jest średni ważony okres pozostały do końca umów.
• Możliwość wcześniejszego wypowiedzenia – umowa na 10 lat z prawem wypowiedzenia za 3 miesiące jest w praktyce umową krótką.
• Koncentracja – jeden najemca płacący większość czynszu to wygoda, ale też jedno źródło ryzyka.
• Kondycja najemców – terminowość płatności, branża, sytuacja finansowa.
• Czynsz a rynek – czynsz wyraźnie powyżej rynkowego może nie przetrwać renegocjacji; wyraźnie poniżej – obniża dochód na lata.
• Zabezpieczenia najmu – kaucje, gwarancje bankowe, waloryzacja czynszu.

Najemca powiązany z właścicielem

Częsta sytuacja: nieruchomość należy do właściciela firmy albo spółki celowej, a najemcą jest jego własna spółka operacyjna. Taki czynsz finansujący ocenia ostrożniej, bo strony mogą go ustalić dowolnie, a w kłopotach obie spółki tracą płynność jednocześnie. Liczy się wtedy kondycja spółki operacyjnej i to, czy czynsz odpowiada rynkowemu – bo przy sprzedaży nieruchomości nowy właściciel szukałby najemcy na warunkach rynkowych.

Jak przygotować nieruchomość dochodową do rozmowy

Pomaga zestawienie najemców w jednej tabeli: powierzchnia, czynsz, data końca umowy, możliwość wypowiedzenia, zabezpieczenie i historia płatności. Do tego aktualne umowy z aneksami i lista planowanych zmian. Taki pakiet pozwala szybko ocenić trwałość dochodu i skraca analizę.

Przy nieruchomości dochodowej czynsz pełni podwójną rolę: buduje wartość zabezpieczenia i obsługuje dług. Finansujący porównuje roczny dochód netto z ratami pożyczki – temu służy wskaźnik DSCR. Jeżeli czynsze pokrywają raty z zapasem, ryzyko jest zupełnie inne niż wtedy, gdy spłata zależy od jednorazowej sprzedaży.

Dlatego obok hipoteki często pojawia się cesja wierzytelności z umów najmu: w razie problemów finansujący może przejąć strumień czynszów bez czekania na licytację. Umowa może też przewidywać rachunek, na który najemcy płacą czynsz, i obowiązek informowania o zmianach w umowach najmu.

Najem nie wygasa automatycznie, gdy nieruchomość zostanie sprzedana w egzekucji. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki wynajmującego. Jeżeli umowa została zawarta na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może ją wypowiedzieć w ciągu miesiąca, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia (chyba że umowa przewiduje krótszy).

Dla finansującego ma to dwie strony. Dobre, długie umowy z wiarygodnymi najemcami podnoszą atrakcyjność nieruchomości na licytacji. Umowy zawarte na niekorzystnych warunkach – np. z podmiotem powiązanym, z bardzo niskim czynszem – mogą ją obniżyć. Dlatego umowa pożyczki często wymaga zgody finansującego na zawieranie lub zmianę istotnych umów najmu.