Upadłość dłużnika a wierzyciel hipoteczny – jak wygląda zaspokojenie z nieruchomości?

Z dniem ogłoszenia upadłości majątek dłużnika staje się masą upadłości, którą zarządza syndyk. Dla wierzyciela hipotecznego oznacza to przede wszystkim zmianę drogi dochodzenia należności:

• egzekucja z nieruchomości wszczęta przed ogłoszeniem upadłości ulega zawieszeniu z mocy prawa, a po uprawomocnieniu się postanowienia o ogłoszeniu upadłości – umorzeniu,
• nowej egzekucji z majątku wchodzącego do masy co do zasady nie można już wszcząć,
• nieruchomość sprzedaje syndyk w ramach likwidacji masy, a wierzyciel uczestniczy w podziale uzyskanej ceny.

Hipoteka pozostaje w księdze wieczystej i decyduje o tym, kto i w jakiej kolejności otrzyma pieniądze z danej nieruchomości. Zmienia się tryb, nie samo prawo.

Kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką nie trafia do wspólnej puli dla wszystkich wierzycieli. Przeznacza się ją najpierw na zaspokojenie wierzycieli zabezpieczonych na tej nieruchomości, a dopiero to, co zostanie, zasila masę ogólną. Mówi się wtedy o odrębnym zaspokojeniu z przedmiotu zabezpieczenia.

Zanim jednak pieniądze trafią do wierzycieli hipotecznych, kwotę ze sprzedaży pomniejsza się o:

• koszty likwidacji tej nieruchomości,
• inne koszty postępowania upadłościowego w części przypadającej na nieruchomość – nie więcej jednak niż jedna dziesiąta kwoty ze sprzedaży i nie więcej niż część proporcjonalna do udziału nieruchomości w całej masie.

Kilku wierzycieli hipotecznych zaspokaja się według pierwszeństwa, o którym decyduje chwila, od której liczy się skutki wpisu w księdze wieczystej – zasady opisuje artykuł o kolejności zaspokojenia wierzycieli z nieruchomości. Odsetki i inne świadczenia uboczne objęte hipoteką zaspokaja się w równym stopniu z kapitałem. Część wierzytelności, która nie znajdzie pokrycia w cenie nieruchomości, może być dochodzona z masy ogólnej, na zasadach właściwych dla wierzytelności niezabezpieczonych.

Sprzedaż w postępowaniu upadłościowym ma skutki sprzedaży egzekucyjnej. Hipoteki wygasają, a w ich miejsce wierzyciele uzyskują prawo do zaspokojenia z ceny. Nabywca kupuje nieruchomość wolną od tych obciążeń, co sprzyja jej zbywalności. Wierzyciel nie decyduje jednak o terminie ani o sposobie sprzedaży – te kwestie należą do syndyka i sędziego-komisarza, a czas trwania postępowania zależy od wielkości masy, sporów i rynku.

Wierzytelność zabezpieczona hipoteką ujawnioną w księdze wieczystej jest umieszczana na liście wierzytelności z urzędu, także wtedy, gdy upadły nie jest dłużnikiem osobistym, a jedynie właścicielem obciążonej nieruchomości. Zgłoszenie nie jest więc warunkiem udziału w podziale, ale nie jest też zakazane i pozwala przedstawić aktualne wyliczenie należności. Decyzję o zgłoszeniu i jego zakresie warto podjąć z prawnikiem, zwłaszcza gdy cena nieruchomości może nie pokryć całego długu.

Finansujący, który ocenia hipotekę, powinien zakładać, że w najgorszym scenariuszu nieruchomość sprzeda nie komornik, lecz syndyk. Z tego wynikają konkretne wnioski:

• Wartość – liczy się cena możliwa do uzyskania w sprzedaży z masy, a nie wartość rynkowa z operatu; różnicę omawia artykuł o wartości rynkowej i likwidacyjnej.
• Koszty – kwota do podziału maleje o koszty likwidacji i do jednej dziesiątej o inne koszty postępowania.
• Czas – odsetki narastają, ale ich zaspokojenie ogranicza suma hipoteki.
• Pierwszeństwo – im dalsze miejsce w księdze, tym większa wrażliwość na niższą cenę.
• Moment ustanowienia – zabezpieczenie długu, który nie był jeszcze wymagalny, ustanowione przez dłużnika na krótko przed wnioskiem o upadłość, może zostać uznane za bezskuteczne wobec masy.

Upadłość prowadzi do likwidacji majątku. Postępowania restrukturyzacyjne mają odwrotny cel – utrzymanie firmy przy życiu dzięki układowi z wierzycielami – i inaczej traktują wierzycieli hipotecznych, w tym ich możliwość prowadzenia egzekucji. Te zasady opisuje artykuł o hipotece w sanacji i układzie.