Pożyczka pod zastaw ziemi rolnej

Finansowanie jest przeznaczone dla firm – spółek, jednoosobowych działalności gospodarczych i spółek cywilnych – na cel związany z działalnością. Ziemia nie musi należeć do samej firmy: zabezpieczeniem może być grunt właściciela, wspólnika albo członka rodziny, jeśli zgodzi się ustanowić hipotekę (zob. pożyczka pod nieruchomość osoby trzeciej).

Typowe sytuacje:

• firma rodzinna – przetwórnia, handel płodami rolnymi, usługi dla rolnictwa – której właściciele mają ziemię, a potrzebny jest kapitał na inwestycję lub obrót,
• przedsiębiorca spoza rolnictwa, który ma odziedziczoną ziemię i nie chce jej sprzedawać,
• gospodarstwo prowadzone równolegle z zarejestrowaną działalnością gospodarczą, np. agroturystyką albo przetwórstwem.

Rolnik prowadzący wyłącznie gospodarstwo, bez zarejestrowanej działalności, nie mieści się w typowych kryteriach finansujących, z którymi współpracujemy (kryteria finansowania). Szerzej o potrzebach kapitałowych gospodarstw i agrobiznesu: finansowanie rolnictwa i agrobiznesu.

Ustawa reguluje przede wszystkim to, kto może ziemię rolną nabyć. Nie zakazuje jej obciążania. Dla finansującego liczy się więc nie wpis hipoteki, ale to, komu i jak szybko dałoby się grunt sprzedać, gdyby pożyczka nie została spłacona.

Kiedy działka podlega ustawie

Ustawa dotyczy nieruchomości rolnych w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem gruntów przeznaczonych w planie miejscowym na cele inne niż rolne (art. 2 pkt 1). Nie stosuje się jej m.in. do nieruchomości, w których użytki rolne zajmują mniej niż 0,3 ha (art. 1a pkt 1 lit. b). Działka rolna przeznaczona w planie pod zabudowę jest więc oceniana inaczej niż pole bez planu.

Hipoteka bez zgody KOWR

Ustanowienie hipoteki nie jest nabyciem nieruchomości w rozumieniu ustawy (art. 2 pkt 7), więc nie wymaga zgody KOWR ani statusu rolnika po stronie finansującego. Dotyczy to także ziemi kupionej niedawno: pięcioletni obowiązek prowadzenia gospodarstwa i zakaz zbycia (art. 2b ust. 1 i 2) nie zakazują obciążenia hipoteką.

Sprzedaż w razie braku spłaty

• Sprzedaż dobrowolna – nabywcą ziemi może być co do zasady tylko rolnik indywidualny (art. 2a ust. 1). Wyjątki obejmują m.in. nieruchomości mniejsze niż 1 ha i osoby bliskie zbywcy (art. 2a ust. 3), a innym nabywcom zgodę może wydać Dyrektor Generalny KOWR (art. 2a ust. 4). Przy sprzedaży prawo pierwokupu ma dzierżawca spełniający warunki ustawy, a po nim KOWR (art. 3).
• Egzekucja z hipoteki – ograniczenia co do osoby nabywcy nie dotyczą nabycia w toku postępowania egzekucyjnego (art. 2a ust. 3 pkt 9), a pięcioletni zakaz zbycia nie blokuje sprzedaży w egzekucji (art. 2b ust. 4 pkt 1 lit. m). KOWR może jednak złożyć oświadczenie o nabyciu nieruchomości za zapłatą ceny (art. 4 ust. 1 pkt 3).

W praktyce oznacza to, że ziemię rolną da się sprzedać, ale wolniej i z mniejszą pewnością ceny niż działka budowlana. Finansujący kompensuje to większym zapasem wartości.

Dla gruntu typowe LTV wynosi do 50% wartości (kryteria finansowania). Przy ziemi rolnej objętej ustawą finansujący ustala poziom indywidualnie i zwykle jest on niższy niż przy działce budowlanej w tej samej okolicy – ze względu na ograniczenia w obrocie, uprawnienia KOWR i mniejszy rynek nabywców. Istniejące hipoteki dolicza się do nowej kwoty.

Na korzyść

• dobre klasy bonitacyjne gleby i regularny kształt działek,
• dostęp do drogi publicznej,
• uregulowana własność – jeden właściciel albo zgodni współwłaściciele, zakończone postępowania spadkowe,
• pisemna umowa dzierżawy z regularnym czynszem, który pokazuje, że grunt ma wartość użytkową już dziś,
• przeznaczenie w planie miejscowym potwierdzone wypisem – bez liczenia na przyszłe „odrolnienie”.

Przeciw

• nieuregulowany spadek albo współwłasność wielu członków rodziny,
• brak dojazdu, rozdrobnione działki w kilku miejscach,
• tereny zalewowe, obszary chronione, linie energetyczne,
• dzierżawca z prawem pierwokupu albo umowa dzierżawy na wiele lat, która utrudnia sprzedaż.

Co przygotować

Numer księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów (z klasami gleby), wypis z planu miejscowego albo zaświadczenie o przeznaczeniu działki, umowy dzierżawy, jeśli są, oraz dokument, na podstawie którego właściciel nabył ziemię – z jego datą finansujący oceni, czy obowiązują jeszcze ograniczenia z art. 2b ustawy. Do tego cel finansowania i plan spłaty. Więcej o samym gruncie jako zabezpieczeniu: grunt jako zabezpieczenie.