Jak firma może sfinansować zakup lokalu użytkowego?

Tabela pokazuje typowe różnice, nie warunki konkretnej oferty. Szersze porównanie: private debt a kredyt bankowy oraz private debt a leasing.

Najczęściej najlepszy wynik daje połączenie: kredyt bankowy jako finansowanie docelowe i krótki pomost tylko na to, czego bank nie pokryje w czasie.

• Termin transakcji – umowa przedwstępna z krótkim terminem, okazja cenowa albo zakup z licytacji komorniczej, gdzie cenę trzeba zapłacić w ustawowym terminie.
• Bank jeszcze nie teraz – firma ma decyzję w przygotowaniu albo potrzebuje wyników za kolejny rok; pożyczkę spłaca potem kredyt (finansowanie do czasu kredytu bankowego).
• Lokal do przygotowania – zakup z remontem lub podziałem, po którym obiekt jest wart więcej i łatwiej go sfinansować w banku albo sprzedać.
• VAT od ceny – firma ma kredyt na cenę netto, a brakuje jej gotówki na VAT do czasu zwrotu z urzędu skarbowego.

W każdym z tych przypadków musi być znane źródło spłaty i realny termin. Jeśli jedynym planem jest „potem się zobaczy”, pożyczka pod hipotekę zwiększa ryzyko utraty lokalu, a wyższy koszt private debt się nie broni.

Żaden finansujący nie pokrywa zwykle 100% ceny. Kupowany lokal może być zabezpieczeniem – hipotekę ustanawia się często w tym samym akcie notarialnym co zakup, a pieniądze trafiają bezpośrednio do sprzedającego; część finansujących na okres przejściowy chce jednak hipoteki na innej nieruchomości. Kwotę ogranicza jednak LTV: dla nieruchomości zabudowanej w największych miastach typowo do 70% wartości, gdzie indziej do 50% (kryteria finansowania). Resztę firma pokrywa z własnych środków albo dodatkowym zabezpieczeniem na innej nieruchomości (hipoteka łączna).

Do budżetu trzeba doliczyć koszty transakcji: podatek (VAT lub PCC), taksę notarialną, opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej, operat szacunkowy i prowizje. Przed podpisaniem umowy przedwstępnej warto sprawdzić księgę wieczystą i stan prawny lokalu, w tym udział w częściach wspólnych i umowy najmu, które przechodzą na kupującego.

Sprzedaż lokalu użytkowego przez czynnego podatnika VAT podlega co do zasady stawce 23%. Dostawa budynków i lokali jest jednak zwolniona z VAT, jeśli od pierwszego zasiedlenia minęły co najmniej 2 lata (art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług). Strony mogą wtedy, przy spełnieniu warunków z art. 43 ust. 10, zrezygnować ze zwolnienia i wybrać opodatkowanie. Gdy sprzedaż jest zwolniona z VAT albo sprzedaje osoba niebędąca podatnikiem, kupujący płaci 2% podatku od czynności cywilnoprawnych od wartości rynkowej (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC).

Dla finansowania różnica jest duża: przy zakupie z VAT firma płaci cenę brutto, a VAT odzyskuje dopiero ze zwrotu – co do zasady w ciągu 60 dni od złożenia deklaracji za okres zakupu (art. 87 ust. 2 ustawy o VAT), więc luka trwa zwykle 2–3 miesiące. Tę lukę trzeba czymś pokryć. Rozliczenie podatkowe konkretnej transakcji warto potwierdzić z doradcą podatkowym. Szerzej: podatki przy pożyczce dla firmy i hipotece.

• Termin w umowie przedwstępnej – powinien uwzględniać czas na decyzję finansującego i wycenę; zadatek przepada, jeśli kupujący nie zdąży z zapłatą.
• Spłata pomostu – jeśli ma ją zapewnić kredyt, warto mieć promesę lub decyzję banku i sprawdzić, czy bank zaakceptuje spłatę wcześniejszej pożyczki z kredytu (promesa finansowania).
• Opłata za wcześniejszą spłatę – przy pożyczce pomostowej trzeba wiedzieć z góry, ile kosztuje spłata przed terminem.
• Lokal jako zabezpieczenie – lokalizacja, forma własności i najemca wpływają na to, ile można pod niego pożyczyć; opisujemy to przy pożyczce pod lokal użytkowy, gdzie lokal jest już własnością firmy.